loyal_fr (loyal_fr) wrote,
loyal_fr
loyal_fr

Categories:

Как выбрать квартиру в Германии на покупку?

Ну вот, сегодня настал тот день, когда я наконец я села за комп, чтобы написать надеюсь полезный пост о квартирах в Германии.



Если у Вас есть хотя бы 30.000 евро, стабильная работа и ПМЖ/гражданство, можно начинать поиски квартиры. В плане кредитования - свои приколы и подводные камни, я об этом пока говорить не буду.

Сегодня речь пойдет о том, на какое из объявлений сайтов о продаже откликаться. Какие квартиры стоит смотреть, а какие квартиры изначально не стоят Вашего внимания.

Какие сайты смотрим при поиски квартир? Самый главный, это конечно immobilienscout24. Есть еще immonet плюс куча сайтов от местных риелторов, на которых тоже что-то должно быть. Короче говоря, это как искать работу - или непосредственно на сайте работодателя, или на общих сайтах.

Неважно, где Вы ищите, важно правильно интерпретировать объявление.

Для того, чтобы правильно выбрать квартиру, нужно сначала спросить себя: "Чего я хочу? Зачем мне квартира? Какой именно дом? Какую именно квартиру? Какое именно отопление? Какие окна? Какой пол? На какие компромиссы я готов пойти?" Многие из этих вещей лучше заранее продумать, ибо в Германии дже самый минимальный ремонт/переделка может обойтись в тысячи евро. То есть, часто лучше уже заранее подбирать более-менее удобную конфигурацию вместо того, чтобы потом все выходные переделывать полы/внедрить ванную/ ломать стены и так далее. Но если Вы строитель, и Вас прет тема ремонта, или если Вы человек, не стесьненный в личном времени и средствах, то конечно Ваше личное дело.

Самый важный вопрос: "Для чего мне квартира?"

Варианты ответов:
- инвестиция
- жить самому/с семьёй

Согласитесь, покупая квартиру для инвестиции, Вы не будете париться по поводу шумоизоляции, окон и эффективности отопления. Вам будет пофигу, сколько накручивает Ваш жилец по коммуналке. Собственно, Вы меньше будете думать о том, насколько хорошо изолированное здание. Точно также Вам будет пофигу, что на полу кафель, а не паркет. Лишь бы приемлемая цена, хорошее расположение и никаких предстоящих ремонтов - иначе инвестиции себя не окупят.

Покупая квартиру "для себя", лучше заранее уже представить себе конкретно, что Вы хотите и как. Сейчас у меня речь пойдет о вторичках дальше, так что не удивляйтесь.

Мое представление подходящей квартиры "для себя" было таким:
- близко к центру
- часть земли, на которой стоит дом, должна в итоге принадлежать нам, а не государству, которое сдает на 100 лет землю в аренду, - такие квартиры обычно дешевле!
- год постройки: либо 1900 - 1930, либо 1960 - 2020
- метраж - хотя бы 90 м2
- тихая улица
- хотя бы 5 этажей, хотя бы по две квартиры на каждом этаже (к этому вопросу я вернусь еще)
- отопление хотя бы газ, но ни в коем случае не электричество и тем более не масло
- использование энергии зданием: до 100 кВч/(м^2а)
- пол: кафель только в кухне и/или корридоре
- балкон/терасса
- кухня отдельно от гостиной
- этаж до 2го немецкого, ни в коем случае не подвальный этаж
- гараж подземный или отдельный
- относительно новая электропроводка
- капремонт не дольше, чем 15 лет назад


В остальных вопросах я готова была бы пойти на компромисс. Мне было неважно, половое ли отопление и насколько давно был сделан ремонт в ванной. Потому что это можно недорого поменять. А вот балкон так просто к дому не присобачишь. А как раз много домов без балконов, особенно довоенных.

Остановлюсь на определенных пунктах.

1. Год постройки


Средневековые дома, как правило, темные, имеют небольшие окна. Отопление влетит в копеечку.
Дома, построенные вначале прошлого века, обычно получше в плане энергии, но часто тоже не айс. Их, правда утепляли и возможно зданию нужно всего каких-то 160 кВч/(м^2а) в год, что еще куда ни шло. Эту тему я объясню чуть попозже.
Более старые дома всегда рано и поздно нуждаются в ремонте, но если Вы купите квартиру в доме 1900го года, который основательно ремонтировали, утепляли и меняли крышу в 2015м году, то проблем быть не должно.

Дома, построенные в 30-50-ые года, часто содержат азбест. Азбест вызывает рак, и его использование в строительных целях с 1993го года строго запрещено. Многие дома перестраивали, ремонтировали, избавлялись от этой субстанции. Однако азбест находят по статистике чаще в постройках 40-50-ых годов, в некоторых он до сих пор. Избавиться от него Вам обойдется в 30.000 евро.

Вообще, послевоенные дома были сделаны как попало, лишь бы отстроить города. Времена были тяжелые, на материал особо не смотрели. Потому я бы с послевоенными домами была поосторожнее.

Самый идеальный вариант - это конечно новостройки и дома, построенные не более чем 20 лет назад. Но таких, например, мало в центре города и стоят они ппц как дорого. Потому мы финансово такое бы не потянули.

2. Erbpacht

Часть земли, на которой стоит дом, принадлежит государству (церкви, обществу какому-то ит.п), которое сдает на 40-100 лет землю в аренду - такие квартиры обычно дешевле! За то, что Ваша квартира стоит на арендованное земле, Вам нужно будет платить каждый месяц что-то в районе 100-200 евро. По истечению срока аренды может случиться все, что угодно. Плюс, аренда такой земли растет со временем, это тоже надо помнить.

Я считаю, такие квартиры и дома - это НОУ-ГОУ!
Вот смотрите инфу здесь: https://www.haus.de/geld-recht/erbpacht-oft-ein-schnaeppchen-manchmal-ein-risiko

3. Energieausweis

Использование энергии зданием можно посмотреть в Energieausweis. Документ этот содержит инфу обо всем здании, а не о конкретной квартире. Понятное дело, что если Ваша квартира в середине дома, то она будет теплее, что угловые квартиры. Если Ваша квартира в подвале, то будет холоднее. Этот документ содержит вот такую инфу:


Как видите, в примере стрелки показывают на С, который находится в определенных границах. Обычно в этом же документе пишут о том, когда были произведены замеры эффективности здания, а также о том, какие меры по ее увеличению рекомендуются. Вот эти рекомендации нужно изучить перед покупкой квартиры, чтоб понять, на сколько бабок можно "попасть" в будущем.

Мой мнение - D - это еще куда ни шло. Все, что выше, - это только на аренду, иначе Вам будут приходить нехилые счета за отопление. Либо Вы морж, и Вам чисто пофигу.

Для сравнения. Мы сейчас с мужем живем в квартире с сертификатом С, отопление у нас включено до марта. В марте на улице уже в районе +10, а дома у нас - +22. Раньше я жила в квартире с сертификатом F. В мае на улице было +18, а у меня в комнате - тоже +18. Отопление выключала я примерно вконце мая и включала его уже в начале сентября: мне дома нужно +22.

4. Hausgeld

Я сверху написала "хотя бы 5 этажей, хотя бы по две квартиры на каждом этаже"

Речь идет о том, что мы называем коммунальными платежами. Плюс сам дом ремонтируется жителями. Один ремонт стоит дорого, потому нужно заранее скидываться по 50-75 евро в месяц. Если скидываться всем кварталом, получается вообще отлично. Если же все в доме всего 3 квартиры, то элементарная замена крыши, стоящая 80 - 100.000 евро, может стать дырой в бюджете. Ведь на ремонт ипотеку Вы не возьмете - это потребительский кредит под 5-10%.

Потому заранее при покупке, смотрите сколько денег уже отложено на такие случаи!!! И конечно чем больше жильцов, тем менее затратен ремонт.
Из всего выше сказанного следует: проверяйте по бумагам, когда и какой конкретно ремонт был сделан не только в квартире, а и во всем доме. Крыша по статистике меняется каждые 50 лет, фасад капремонт+опционально утепление - каждые 30 лет. Отталкивайтесь от этого. Но я еще к этому моменту вернусь.

Нормальное Hausgeld для 4к - это 200-300 евро в месяц, для 1-2к - 170-220 евро, для новостроек - еще меньше. Если сумма намного выше, то, скорее всего, отопление дорогое или что-то где-то недоговаривают. Если сумма ниже указанной мной, то скорее всего "бюджет" у жилого квартала или здания на ремонты небольшой, и в будущем Вас ожидают возможно затраты.

5. Сырье для отопления

С 2026го года в Германии перестают использовать масло (я правильно перевела Öl?) Вполне возможно, что за этим последует директива менять отопление на газовое/деревянные пеллеты. Так что квартиру в доме с таким отоплением я бы не брала - зачем мне дополнительные траты?

Газ, пеллеты - нормально.

Электричество слишком дорогое для отопления, его не брать для себя. Да и если берешь такую квартиру, чтоб сдавать, это должно быть хорошее место, чтобы ее кто-то в итоге снял. Это отопление - огромный минус.


-------------------------------------
Ну что, устали от моих объяснений?

А теперь, давайте на практике смотреть объявления и критиковать их вместе, хихихихи

Вот вам лакомый кусочек:

Цена, конечно, сильно завышена.
Гаража в комплекте нет. Где в центре парковаться? На улице - машину жалко. Придется за 150 евро/месяц арендовать гараж или место в подземном гараже.


Далее смотрим. Ни информации о годе постройки, ни инфы об энергии здания нет.
Обычно "непривлекательную информацию" на сайте не пишут.
Раз высокие потолки, то дом времен кайзеров, что может быть вполне неплохо, а энергия - примерно F.
Hausgeld - 150 € - ой, ой, они там ничего не откладывают!

Аренда такой квартиры будет примерно 1700 евро, ну может получится сбить 2000 евро в месяц, то есть даже на сдачу такая хата рентироваться не будет.
Мой совеt: проходите мимо.

Поехали дальше.

Вот, казалось бы, отличная бюджетная 3к!

В черте города, цена хорошая. Ну да, написано, что без ремонта, но зато обещают, что можно почти разу заехать. Если человек рукастый, то ремонт в квартире может сделать и сам.
Год постройки 1956 указать нестыдно. А вот энергию на опотление/горячую воду и даже хаусгельд почему-то стесьняются показать. Ой, какие скромные! Ну значит, ничего хорошего не ждать.
Важная инфа указана однако почти в самом низу:

"Gebäude befindet sich auf einem Erbpachtgrundstück"
Это как раз тот случaй, когда вам нужно будет еще допонительно платить за аренду земли!
Эта квартира точно не наш вариант.

И вот еще хатка.

Внешне неплохая, половое отопление, цена приемливая более или менее.
Квартира, правда, в данный момент сдается, но можно уже поговорить на месте с теми, кто ее снимают, и там уже оценить, намерены ли они съезжать в ближайшие года:

Однако в самом низу стоит предложение:

"Die Wohnung ist vermietet. Die letzte Mieterhöhung fand zum 01.10.2020 statt, womit sich die monatliche Kaltmiete auf 1.104,00 EUR erhöht hatte.

Das Mehrfamilienhaus wurde aktuell aufgeteilt in Teileigentum. Dadurch besteht für den Mieter eine Kündigungssperrfrist von 5 Jahren zzgl. der gesetzlichen Kündigungsfrist."

---> Квартира сдается за 1104 евро в месяц, арендная плата была увеличена 01.10.2020, и квартира имеет право сдеваться еще 5 лет по закону. То есть если жильцы не захотят добровольно выезжать, то Вы от них в ближайшие 5 лет никак не избавитесь. Сама арендная плата не будет покрывать Ваш кредит, если у Вас нет солидного стартового капитала.

Короче, если не удастся узнать инфу от жильцов, когда они выедут, то лучше не покупать.

Квартир в доме не очень много, потому относительно высокий Hausgeld, но 312 евро в месяц - это куда ни шло еще.

Гаража нет, но это не совсем центр города, потому аренда гаража не будет заоблачной - некритично.
Обратите внимание на то, что дом был построен в 60-ые года и только пристройка с этой квартирой - в 2000м году. Нужно уточнить по поводу проведенных ремонтов в другой части дома.

Energieauweis D, это неплохо.

А вот эта квартира по всем параметрам неплохая. Цена, конечно, внушительная, но это по крайней мере нестарый дом, проблем с отоплением в таких быть не должно, гараж имеется, большой балкон. Кухня и гоcтиная совмещены, но многие люди как раз такое любят :) Вобщем, я б на эту квартиру посмотрела.

А теперь домашнее задание. Что скажете про эту квартиру? Пошли бы смотреть?

Ой, что-то я уже два часа сижу над этим постом, утомилась.

В следующий раз напишу вам о том, на что обращать внимание при посещениее объекта.

Если есть вопросы - задавайте.
Tags: #этолето
Subscribe

  • Прощай, #этолето!

    Лето пролетело... А вместе с ним и заканчиваются прекрасные 92 дня марафона #этолето. За эти 92 дня я успела столько всего с вами обсудить! Как же…

  • Отношения с соседями у немцев

    Помнится, я на прошлой неделе жаловалась на нового соседа, который шумел в 01.30 ночи. Вчера вечером сижу смотрю очередную серию о шотландской…

  • Женщина съела двоих детей

    Жуткая история не для слабонервных, честно. Если Вы впечатлительный человек, проходите пожалуйста мимо. Я серьезно. 16го февраля далёкого 1942го…

Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 72 comments

  • Прощай, #этолето!

    Лето пролетело... А вместе с ним и заканчиваются прекрасные 92 дня марафона #этолето. За эти 92 дня я успела столько всего с вами обсудить! Как же…

  • Отношения с соседями у немцев

    Помнится, я на прошлой неделе жаловалась на нового соседа, который шумел в 01.30 ночи. Вчера вечером сижу смотрю очередную серию о шотландской…

  • Женщина съела двоих детей

    Жуткая история не для слабонервных, честно. Если Вы впечатлительный человек, проходите пожалуйста мимо. Я серьезно. 16го февраля далёкого 1942го…